Utkastelse av bolig

Trussel om utkastelse oppleves som alvorlig da det å bo trygt er så avgjørende for alle mennesker. Enda mer dramatisk blir det dersom en trussel om utkastelse også skulle omfatte barn boende i boligen.

Bortsett fra i noen sjeldne tilfeller kan det være tre grunner for utkastelse:

- Utløpt leietid
- Vesentlig betalingsmislighold
- Din leiekontrakt er sagt opp med gyldig grunn og oppsigelsestiden er ute

Utleier kan ikke selv forestå utkastelsen. Vedkommende må få hjelp av offentlige myndigheter til å gjennomføre utkastelsen.

Som leietaker har du rettigheter selv om du har mottatt krav om utkastelse. Det er imidlertid relativt korte firster du har å forholde deg til.

Ta kontakt med en av våre profesjonelle advokater dersom du har behov for bistand i en husleietvist.

Når kan man bli kastet ut av boligen?

Spørsmål og problemstillinger knyttet husleieforhold er regulert i husleieloven (husll.) av 1999. Etter husleieloven kan man bli kastet ut av boligen når på tre ulike grunnlag: Leiekontrakten har gått ut, huseier har sagt opp leieavtalen eller når leietager har vesentlig misligholdt leiekontrakten, slik at utleier får rett til å heve avtalen. Utleier kan imidlertid ikke selv kaste noen ut ved bruk av tvang. Til dette må han ha bistand fra namsmyndighetene.

Leiekontrakten har gått ut

I noen leieforhold inngås det tidsbestemte leieavtaler. Slik avtale må være skriftlig. Inneholder ikke leieavtalen en bestemmelse om leieperiodens varighet, skal den etter husll. § 9-1 være å se som tidsubestemt.

Av § 9-2 følger det videre at en tidsbestemt leieavtale opphører ved utløpet av den avtalte leietid uten at det trenger å foreligge oppsigelse. Fortsetter leieforholdet likevel i mer en 3 måneder etter leietiden er ute uten at utleier skriftlig ber leietager flytte, går leieavtalen over til å være tidsubestemt.

Oppsigelse

Etter husll. § 9-5 kan en tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren når:

- Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som tilhører hans husstand
- Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes
- Leietageren har misligholdt leieavtalen
- Det foreligger annen saklig grunn til å si opp leietageren.

Oppsigelsesfristen skal etter § 9-6 være på 3 måneder.

Vesentlig mislighold - heving

Av husll. § 9-9 følger det at huseier kan heve husleieforholdet når leietager vesentlig misligholder leieavtalen. Heving betyr at avtaleforholdet avbrytes umiddelbart.

Vesentlig mislighold foreligger når:

- leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,
- leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere
- leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,
- leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller
- leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør

Er utkastelsen begrunnet med manglende vedlikehold, fremleie eller urettmessig bruk av husrommet skal leietaker ha skriftlig varsel fra utleier. Blir forholdene rettet etter advarsel foreligger det ikke lenger grunn til å heve avtalen og utleier kan ikke kastes ut.

Namsmannen - tvangsgjennomføring

Foreligger det grunnlag for utkastelse men leietaker nekter å flytte, kan utleier få hjelp av namsmyndighetene til å tvangsgjennomføre utkastelsen. Dette følger av tvangsfullbyrdelsesloven 13-2. Før slik tvangsgjennomføring kan gjøres skal imidlertid leietaker varsles 14 dager i forveien, uavhengig av hva som er grunnlaget for utkastelsen.

Dersom saken er brakt inn for namsmannen, skal du ha 14 dagers frist til å uttale deg om saken. Om du ikke uttaler seg, eller sier noe namsmannen ikke legger vekt på, kan utkastelsesdato bestemmes. Namsmyndighetenes behandlingstid er normalt på 5-6 uker.

Søksmål

Dersom du mener at du urettmessig har blitt kastet ut av en bolig, kan man i første omgang ta saken inn for husleietvistutvalget og forsøke å komme til en enighet der. Blir dere ikke enige man stevne utleier for tingretten.

Kontakt oss

Vi kan hjelpe deg med blant annet følgende saker:

Barnefordeling

Ved samlivsbrudd er det ikke bare det økonomiske oppgjøret man må ta stilling til, men også hva som skal skje med barna.

Les mer..
Barnevern

En omsorgsovertakelse innebærer at barnet flyttes fra foreldrene og at foreldrene fratas den daglige omsorgen for barnet. 

Les mer..
Klage på vedtak fra NAV

En bistandsadvokat skal passe på fornærmedes og etterlattes interesser i forbindelse med en etterforskning og domstolens behandling av en sak. 

Les mer..
Bistandsadvokat

En bistandsadvokat skal passe på fornærmedes og etterlattes interesser i forbindelse med en etterforskning og domstolens behandling av en sak. 

Les mer..
Barnefordeling

Ved samlivsbrudd er det ikke bare det økonomiske oppgjøret man må ta stilling til, men også hva som skal skje med barna.

Les mer..
Barnefordeling

Ved samlivsbrudd er det ikke bare det økonomiske oppgjøret man må ta stilling til, men også hva som skal skje med barna.

Barnevern

En omsorgsovertakelse innebærer at barnet flyttes fra foreldrene og at foreldrene fratas den daglige omsorgen for barnet. 

Klage på vedtak fra NAV

Alle norske statsborgere er som hovedregel medlemmer av folketrygden. Som medlem der har man en rekke rettigheter som man kan få oppfylt gjennom ytelser fra NAV når man innfrir lovens vilkår.

Skifte etter samlivsbrudd

Det er mulig å foreta skifte privat eller offentlig. Dersom en av partene krever det, blir det offentlig skifte. Dette er imidlertid tidskrevende og er heller ikke gratis. De fleste velger derfor å skifte privat, ofte med hjelp fra advokater.

Erstatning for personskade

Har man pådratt seg en personskade vil man i mange situasjoner ha krav på erstatning. Dette kan for eksempel være tilfelle ved trafikkulykker, voldsutøvelse eller skade man pådrar seg på arbeidsplassen.

Oppsigelse i arbeidsforhold

For at en oppsigelse skal være gyldig må den være saklig, rettmessig og den må være kommunisert på riktig måte. Er ikke alle disse forholdene på plass, kan du ha krav på erstatning og oppreisning.

Tlf: +47 23 23 93 00                     Epost: post@advokatoslo.no


Postadresse: Advokat Oslo, Huitfeldsgate 49, 0253 Oslo


Besøksadresse:
Oslo
Huitfeldsgate 49
0253 Oslo (Vika)
Eidsvoll
Bønsdalen kontorbygg
Bønsdalvegen 32
2073 Bøn
Lillestrøm 
Torvet 6 (inngang fra Storgata 15)
2001 Lillestrøm